Artikel från Bulletinen nummer 3 2022
Det förekommer att det i årsredovisningen för en bostadsrättsförening finns en rad under bundet eget kapital som benämns ”Kapitaltillskott”. Begreppet finns inte i tillämplig normgivning (K2 eller K3) och frågan är vad som avses?
Text: Erik Davidsson
Efter att inkomstbeskattningen för Bostadsrättsföreningar (Brf) förändrades 2007 aktualiserades en möjlighet för föreningens medlemmar att ”ta över” föreningens lån, helt eller delvis. Syftet var att eftersom föreningen inte längre hade någon skattemässig avdragsrätt för ränteutgifter, skulle föreningens lån föras över till medlemmarna som kan göra skattemässiga avdrag med 30 procent. Av någon anledning kom tillskotten av många att benämnas kapitaltillskott.
Företeelsen lanserades bland annat av olika ”rådgivare”, med det skattemässiga argumentet i kombination med att priset på bostadsrätten skulle öka med mer än tillskottet. Det senare förutsätter att avgifterna kunde sänkas tillräckligt för att motivera ett högre pris. Det visade sig inte vara korrekt. Prisskillnaden var väsentligt mindre, om den ens fanns. Med sjunkande räntor blev effekten inte märkbar och intresset minskade dramatiskt.
Begreppet Kapitaltillskott finns inte i tillämplig normgivning (K2 eller K3) och återfinns således inte heller i tillhörande mallar för årsredovisningar.
Bostadsrättslagen innehåller en uttömmande redogörelse för vilka avgifter en Brf kan ta ut av sina medlemmar, vissa under förutsättning att det medges enligt föreningens stadgar. Kapitaltillskott finns inte med, men förekommer i skattelagstiftningen, vilket kan förklara förekomsten av begreppet. Om medlemmarna vill göra tillskott är man därför hänvisad till att hantera dessa som antingen årsavgifter eller insatser. Beroende på beloppens storlek och karaktär är det vanligen fråga om en insatsökning.
Det är möjligt att göra tillskott i syfte att amortera lån genom att höja årsavgifterna. Det tar längre tid än med större engångsbelopp, men vid en försäljning kan säljaren tillgodoräkna sig ”sin” andel av föreningens amorteringar under innehavstiden som del av omkostnadsbeloppet. Den högre årsavgiften tas ut efter samma fördelningsgrund som vanliga årsavgifter enligt föreningens stadgar, insatser eller andelstal. En högre avgift brukar dock vara avskräckande då den påverkar priset negativt vid en försäljning.
Huvudalternativet, och det som vanligen har varit aktuellt, är tillskott genom insatsökning, oavsett vad det har kallats. Det är inte något problem om tillskotten sker i proportion till befintliga insatser. Men det förutsätter enighet bland föreningens medlemmar. Om enighet inte uppnås krävs 2/3 majoritet och godkännande av Hyresnämnden, vilket är osannolikt.
Då det kan vara svårt att i främst större föreningar få alla medlemmar att medverka vid en insatsökning för att amortera lån är det inte ovanligt med så kallade differentierade insatser. Det innebär att den som vill och kan löser ”sin” del av föreningens lån. Nya stadgar med separata andelstal för drift och kapital behöver antas. Regler måste också införas i stadgarna för hur de differentierade insatser ska påverka fördelningen av överskottet vid en eventuell framtida likvidation. Differentierade insatsökningar innebär att inbördes förhållanden förändras och förutsätter även det enighet. Alternativet med 2/3 majoritet har hittills inte fått gehör hos Hyresnämnden.
I tider med stigande räntor kan frågan om att amortera föreningens lån åter bli aktuell. Men det är viktigt att vara medveten om vilken karaktär eventuella tillskott har och vilka regler som gäller. Årsavgifternas storlek beslutas av styrelsen, men kraftiga höjningar brukar inte vara populära. Insatsökningar beslutas av föreningsstämman men förutsätter i praktiken enighet bland medlemmarna. Differentierade insatser är inte att rekommendera, eftersom de enligt vår erfarenhet kan medföra interna motsättningar över tid och leder till ökad komplexitet i administrationen.
Kapitaltillskott i Brf finns inte i redovisningen!
Erik Davidsson arbetar med revision av bostadsrättsföreningar på BoRevision i Sverige AB.